left-triangleup-triangleright-triangleright-arrowdown-trianglemenu-thinright-pointerdown-arrowcross-thinleft-arrow

Det holder ikke lenger å tenke her og nå i byggebransjen. Bane NOR Eiendom går i bresjen for å møte morgendagens ukjente miljøutfordringer og krav.

Ikke langt fra Norges største knutepunkt for kollektivtrafikk, mellom fredet grunn og Oslofjorden, i Schweigaards gate 33, ligger det nye hovedkvarteret til Bane NOR. Kontor­bygget S33, er utviklet av Bane NOR Eiendom. – Vi ønsker å kombinere kommersiell verdiskapning med vårt samfunnsoppdrag, hensynet til miljøet og en dyp respekt for hvor vi faktisk befinner oss. Bygget skal være forberedt på de behovene som kommer, og som vi kanskje ikke ­kjenner til i dag, forteller Eyvind Skaar som er prosjekt­direktør i Bane NOR Eiendom.


Arv og innovasjon

Det høyreiste bygget, med fasade i granitt og glass, speiler seg i bybildet. Nedenfor solcelledekkede vegger tøffer togtrafikken i takt med syklister langs veien. At området rundt den eldste delen av Oslo er i full utvikling, er det ingen tvil om. Å ta vare på arv, og samtidig heve et område med behov for en ny profil, har vært viktig for Bane NOR Eiendom i prosessen.

– En av utfordringene er at vi ligger rett ved et fredet område, med Middelalderparken som nærmeste nabo. Da vi gravde ut tomta måtte vi ta høyde for arkeologiske funn. Vi forholdt oss til NIKU og Riksantikvaren gjennom hele prosessen. Det er viktig både å ivareta tradisjoner og samtidig bidra til å løfte området. Her var det særlig behov for revitalisering og for å skape liv, sier Skaar.


Fleksible mulighetsrom

Han har vært med på prosessen helt fra starten. Å velge ­løsninger og materialer som gir kvalitet i et livsløps­perspektiv har vært avgjørende. – Det må være arealeffektivt og fleksibelt. Nordmenn ­jobber mer og mer i team, og ved tellinger har vi kartlagt hvor stor tilstedeværelsen på vårt eget kontor i Oslo faktisk var. Hos oss var den i gjennomsnitt rundt 60 prosent.

En arbeidsplass er kostbar, så ved å gå over til mer aktivitetsbaserte kontorer, hvor ingen har fast plass, får vi en langt høyere utnyttelse av arealet. S33 oppnår BREEAM-NOR-sertifiseringen Excellent, og er i seg selv et miljøvennlig bygg. Det er Skaar godt fornøyd med, samtidig påpeker han at det er vel så viktig å se miljø og bærekraft i en større sammenheng. – Som eiendomsutvikler må en klare å utnytte de mulighetene som ligger i prosjektet, innenfor gitte reguleringer. Å bygge høyt og tett for å utnytte arealet så godt som mulig ved kollektivknutepunkt, er noe av det beste vi kan gjøre miljømessig. I tillegg er det helt nødvendig å tilpasse seg menneskene som skal bruke lokalene, sier Skaar.


Byggets takterrasse byr på utsikt og sosiale pusterom i hverdagen.

S33 er en aktivitetsbasert arbeidsplass, hvor ingen har fast plass.


Dropper snarveier

Ti etasjer, 180 sykkelparkeringsplasser, 22 728 kvadrat­meter BTA, 1 200 mennesker og 207 solcellepaneler. Slik kan S33 oppsummeres og puttes inn i et miljøaspekt som strekker seg godt utover ENØK. – Fordi vi gjennom hele prosessen har samarbeidet tett med arkitekt og entreprenør, kan vi nå glede oss over ­et bygg uten halvferdige løsninger. Alt er grundig gjennom­arbeidet helt fra planlegging til sluttprodukt. Jeg mener at dem som er opptatt av hva et bygg koster den dagen det tas i bruk, tenker for kortsiktig. En må heller spørre seg hva bygget koster når det har vært i drift i 100 år.

Det koster ikke nødvendigvis så mye mer å stille strenge krav og tenke kvalitet ned i minste detalj, men ­gevinsten blir større både på kort og lang sikt, sier Skaar. Han beveger seg gjennom lokalene. Sier hei til snekkere, titter under en plastduk og konstaterer at skjermene nå er på plass i de fleste møterom. En kjapp heistur leder opp til takterrassen. Skaar håper dette blir et sted for hyggelige, sosiale pauser i en ellers travel hverdag.


Fossilfritt i Drammen

Det er ikke bare i Oslo Bane NOR Eiendom har høye miljøambisjoner. Også i Drammen går de i front med knutepunkt­utvikling ved stasjonen. Et nytt konferanse­hotell står snart ferdig, samtidig som et nytt kontorbygg reiser seg. Drammen stasjon Business Center vil tilfredsstille krav til passivhusstandard, oppnå energimerke A og BREEAM-­sertifiseres som Very Good. Dette er i tillegg Bane NOR ­Eiendoms første fossilfrie byggeplass, helt i tråd med klima- og miljøminister Ola Elvestuens landsdekkende mål om at alle byggeplasser innen 2025 skal drives uten fossil energi.

– Vi etterspør fossilfri byggeplass i anbuds­konkurransene når vi skal engasjere entreprenører. For kontorbygget var det veldig stort sprik i kostnads­rammen hos de ulike ­entreprenørene, noe som kan tyde på at dette er forholdsvis nytt for mange. Hvor klar bransjen generelt har blitt for fossilfrie byggeplasser, er jeg usikker på, men ­Betonmast Buskerud-Vestfold har både levert og gjennomført, forklarer prosjektsjef Sven Carl Kruse-Jensen.


Entreprenørens utvikling

For entreprenør Pål Frenvik Sveen i Betonmast Buskerud­Vestfold er arbeidet med miljøstrategier og fossilfrie bygge­plasser blitt en del av hverdagen. Fyring og varme under bygging er ofte en utfordring, men med god planlegging mener han det ikke er så komplisert å drive fossilfri byggeplass etter dagens krav.

– Det gjelder å være løsningsorientert, men realistisk. I Drammen har vi jobbet ut ifra et notat basert på krav­spekket fra Bane NOR Eiendom og generelle retningslinjer for fossilfrie byggeplasser. Notatet er delt inn i fire bolker og tar for seg fyring og varme under bygging, tiltak for å redusere antall kjøringer, avfallsminimering, maskiner og videre krav til våre underleverandører om bruk av bio-drivstoff. Den svære tårnkrana på plassen er blant annet elektrisk. Planlegger man godt, og ut ifra realistiske mål­setninger, får man løsninger og miljøtiltak som faktisk fungerer. Som entreprenør synes vi det er en naturlig og nødvendig utvikling som det er spennende å jobbe med, sier Sveen.


Bygger for fremtiden

Tilbake i Schweigaards gate 33 finner vi åpne landskap, teppefliser av høy kvalitet, skillevegger med en blanding av trefiber og gips, ikke desentralisert ventilasjon og grønne takflater. Stilen er nordisk, men ikke kald.

«Vårt fokus har vært at bygget skal bygges for å møte morgendagen på best mulig måte.»

Eyvind Skaar, prosjektdirektør

– Ved oppstart av prosjektet i S33 laget vi et målsetningsdokument som tok for seg miljø, hvordan vi skal ha det og hva som er suksesskriteriene for dette prosjektet. Jeg tror «Skriften på veggen», som vi kalte det, har bidratt til å øke fokuset på at det må være bevisste valg og ikke tilfeldig­heter som skal råde. Skal vi skape noe sammen, er det viktig å være tydelig på hvordan vi skal jobbe. Prosjektdirektør Eyvind Skaar sier prosessen har vært like viktig som målet.

– Målet vårt har vært at bygget skal bygges for å møte morgendagen på best mulig måte. At vi i tillegg har ­gjennomført uten fraværsskader, synes jeg er ekstra gledelig å se tilbake på. Vi har skapt et fantastisk bygg for fremtiden, hvor målrettet miljøtankegang møter ekte mennesker, like ved Norges viktigste knutepunkt, sier Skaar.


Divisjonene i Bane NOR startet innflyttingen i S33 i midten av mai i år.


ENØK-tiltak gir store gevinster

De siste fire årene har Bane NOR Eiendom ­redusert energiforbruket med over ti prosent.

– Fra januar 2015 til januar 2019 er forbruket redusert med 2,1 millioner kWh eller 12,9 prosent av totalforbruket, forklarer Lise Sunsby, sjef for ­eiendomsfaglig seksjon i Bane NOR Eiendom. Tallene er hentet fra en ny rapport som ­viser energiforbruket til 155 bygg i Bane NOR ­Eiendoms portefølje, blant annet Grorud verksted, Alnabru terminal og Lillestrøm p-hus.


Mye byttes ut

En rekke små og store miljøtiltak bidrar til at energiforbruket går ned. Her er tre eksempler:


1. Fra ventilasjonsoppvarmet verksted til aerotempere:
På Grorud verksted var det tidligere ventilasjons- og omluftsanlegget montert oppunder taket. Det førte til at mye av varmen som ble blåst ut ­forble oppunder taket. Anleggene ble erstattet med aerotempere som sender ut varm luft nede ved gulvet og skaper sirkulasjon. Slik ble det varmest der folk jobber og en jevnere temperatur i hele bygget. Resultatet ble at Grorud verksted brukte 25 prosent mindre energi på oppvarming i januar og februar 2019, sammenlignet med 2018.


2. Utskiftning av gamle lysstoffrør og gasspærer:
De gamle lysstoffrørene og gasspærene er byttet til LED-armatur ved flere verksteder og stasjoner. I Lillestrøm p-hus ga utskiftningen en reduksjon i energiforbruket på 70 prosent.


3. Utskiftning av ventilasjonsanlegg:
Store deler av porteføljen har fått nye ventilasjonsanlegg som er mer effektive og gir bedre varmegjenvinning. ­Alnabru terminal er et eksempel. Der er ­energiforbruket redusert med 25 prosent.


– Summen av mange små og store tiltak samlet gir gevinst, både økonomisk og miljømessig. Drifts- og vedlikeholdssjefene våre gjør den viktigste jobben gjennom å initiere og gjennomføre gode og effektive miljøtiltak. I tillegg har vi et tett samarbeid med leietakerne våre for å finansiere miljøtiltak gjennom grønne leieavtaler. Det er nettopp det som gjør at vi lykkes, avslutter Sunsby.

Har du også lest disse?

Bærekraft har blitt lønnsomt

Petter Eiken leder et selskap med en fot i fortiden og blikket vendt mot en ukjent framtid. Bane NOR Eiendom eier og forvalter mange bygg somer over 100 år gamle.

Les mer

Gjør det enkelt å reise grønt

Nye og gamle bygg som ligger sentralt plassert på de viktigste knutepunktene i landet, kjennetegner Bane NOR Eiendom.

Les mer

Stoppesteder i norgeshistorien

Hver togstasjon i landet har sin egen ­arkitektoniske historie å fortelle. Bane NOR Eiendom, som eier og ­forvalter stasjonene, sørger for at ­historiene består for fremtiden.

Les mer

Nå ser alle til Drammen

Under jappetiden på 1980-tallet var Drammen ødelagt av trafikk og med en skitten elv rennende gjennom sentrum. I dag valfarter folk til Drammen for å lære om byutvikling.

Les mer

Norges mest mangfoldige portefølje

Fra store Oslo S til små 150 år gamle stasjonsbygg, fra moderne verkstedanlegg til næringsbygg og ­hoteller.

Les mer

Kreativitet i hver kvadratmeter

Hver dag er 170 000 personer innom Oslo S. Hver og en av dem skal ­oppleve stasjonen som en destinasjon i seg selv. Det krever mye arbeid.

Les mer